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常州新入市項目去化情況分析
發布于:2018/12/14  來源:常州房地產研究中心

常州樓市從去年活躍起來后,不斷迎來成交熱潮,到了今年的“金九銀十”,住宅市場反應卻較為平穩。數據顯示,截止至10月底,常州樓市商品住宅成交34.26萬㎡,同比下降22.25%,環比下降37.55%,其中存在部分項目延遲備案,拿證時間短等因素。但受上半年樓市繁榮影響,整體去化還是相當可觀,市區住宅平均去化率高達91%。想要更深入了解商品住宅市場的冷熱程度,通過分析今年新開項目住宅去化率不啻為有效途徑。

一、總體市場去化情況

圖片1.jpg

截止到10月份,常州市區商品住宅新增套數39473套,成交套數35852套,去化率為90.83%,整體處于高位水平,觀察上圖的每月去化我們可以發現,自8月份以來,常州月均去化率都低于整體去化率,市場出現降溫跡象。

再來看今年新入市項目去化情況,據統計,新入市項目新增套數24721套,成交套數17790套,去化率為71.96%,低于整體市場去化率。

二、各區域新開項目去化數據

1、 天寧區

截止至10月底,天寧區今年新開項目7個,平均去化率66%。從去化率來看,商業配套優勢強的項目,去化情況十分搶眼;但對于一些類型相似的樓盤來說,沒有特殊的賣點,原有客流被逐漸分散,下半年去化率出現下滑。

2、鐘樓區

鐘樓區作為早期市中心之一,與天寧區同屬中心城區,今年新開項目6個,項目平均去化率80%,與之相比,整體去化較高。其中入市較早的星韻城與城市中央美居去化率都在90%以上。星韻城得益于優越的地理位置與相對較低的價格成為剛需族購房首選,去化率持續走高,而城市中央美居由于推盤較快,抓住了最后一波行情,目前已進入尾盤在售模式。總體而言,在上半年剛改需求被滿足的前提下,地王高端項目大眾接受度不高,剛性需求仍是市場主流。

3、武進區

武進區(包括經開區)今年有17個新入市項目,平均去化率在69%,在整體去化放緩的大環境下,仍有一批項目異軍突起,保持著超高的去化速度。從地理位置上來看,武進主城區入市較早的桃李花園、美邸華庭與瓏玥花園地理位置優越,周邊商業配套成熟,學區、醫療資源優質,銷售情況良好;明昱玖園、富潤花園都屬于鄉鎮改善住宅,特別是明昱玖園,作為均價一萬的精裝房,以96%的去化率獨領風騷,目前都處于尾房在售模式;最后體量較小的項目,下半年沒有新房入市,經過一年的消化去化率較高。綜合來看,目前去化較高的項目在樓市進入下行通道之前都已完成銷售目標。武進區剛需盤較多,競爭較為激烈,所以導致客流分散,去化率偏低;而改善性項目售價大都低于市場預期,去化率顯著高于遠郊剛需盤。

4、新北區

到10月底,新北區今年有7個樓盤入市銷售,平均去化率77%,其中北郡花園去化最高,達到了98%。對比各個項目我們可以發現,相較于上半年入市項目優異的表現,下半年入市項目去化整體較為平穩。其中,隨著剛需項目越來越少,薛家板塊的鳳凰湖北苑成為剛需購房者首選,再加上優異的戶型設計,為廣大購房者所推崇,周邊同類項目受其影響去化較緩;禮韻世家花園受益于新北區政府北移,區域規劃的利好,加之較低的價格,去化率處于高位。

三、去化速度下降原因分析

上半年常州還是“一房難求”,進入第四季度,樓市成交局面由盛轉緩,各種營銷活動重現江湖。縱觀各區新入市項目整體去化情況,基本上都在60%-80%之間。去化率降低主要還是有幾方面原因形成。

1、預期變化,成交量下滑

隨著土地一級市場的降溫,帶來了市場各方主體銷售形勢預期的改變,市場觀望情緒加重,購房人都不急于出手;加之改善性換房需求滿足甚至透支,剛性需求成為當前市場主流,但面對上漲過快的房價,居民購買力相對不足,市場需求開始下跌。

2、地價上漲造成樓市泛高端化

今年上半年鐘樓區無疑是最熱門的區域,但土拍受捧的同時也帶動了地價的上漲,下半年上市的純新盤項目地價都已突破7500元/㎡。例如某些項目售價較高,但目前去化并不理想。高價盤去化表現難言樂觀,部分項目蓄水周期明顯拉長,案場到訪量持續走低,甚至有的將精裝改毛坯降價銷售。

3、住宅產品同質化現象較為突出

自去年開閘放地后,今年我市有很多純新盤扎堆入市,但是在一定區域內,這些產品定位雷同、價格集中,實質競爭力稍顯不足。例如某項目今年去化率為56%,究其原因,從整個區位上來看,該項目所處片區近期供應高歌猛進,推盤量大,分散了很多客流;從項目自身來看,產品優勢不明顯,價格無優勢,缺乏有效競爭力;同時存在老盤未賣完、新盤接踵而來的尷尬處境。

四、個別項目保持高速去化的原因分析

雖然住宅市場去化率普遍下降,但仍有一部分開發企業以較快的去化速度在市場中表現亮眼,究其原因主要有以下3點。

1、價格優勢明顯

對于剛需產品來說,價格優勢在購房者選擇過程中起決定性作用。例如武進明昱玖園,雖然所處鄉鎮片區,但與市區同類產品相比,低洼的價格還是讓它為購房者所青睞。

2、周邊配套完善

對于改善產品來說,購房者以改善居住品質為目的,所以更加看重對以后居住質量和生活狀態產生重要影響的配套設施。例如天寧吾悅廣場大打商業配套牌,構建以購物中心、主題商業街和高端住宅為主的城市綜合體,一經推出就得到市場強烈反應。

3、區位優勢利好

房子作為固定資產,區位的利好直接影響房子的價值。所以無論是自住還是投資,對于購房者來說,區位優勢已成為一項重要指標。例如新橋鎮北郡花園、禮韻世家花園等項目,基于其日后的規劃發展,在超出周圍房價一大截的情況下,購房者仍給予了極大的熱情。

不難看出,上述3點原因正是平穩的住宅市場中買方最為看重的影響因素,當樓市回歸平穩,擁有以上3點核心競爭力的產品將更能獲得青睞。從數據上表明我市樓市已經恢復平穩,置業者購買傾向逐漸由“搶房”回歸到理性選擇,同時市場也并非全盤遇冷,符合房屋自身價值屬性的產品仍然具有一定的市場,在眼下的這個時期,過分地“唱好”或“唱衰”市場都是不負責任的。

五、后期展望

在“房住不炒”這一政策的調控下,目前房地產市場整體降溫,房價上漲的勢頭得到遏制,房價平穩有利于經濟長期穩定發展。目前各大項目去化的腳步略有放緩。從截止目前已開盤的新項目市場反應來看,品質房源依然是市場的稀缺品。開發企業應根據市場情況,客觀預測市場發展和政策走向,同時針對購房者的心理變化,理性推出下一階段產品、調整一刀切的營銷方案,切勿出現跟風現象。只有找準突破口,才能從市場上突圍而出。

 



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